李秀恒：房地產稅經慎重考量

　　上月底，全國人大常委會通過授權國務院在部分地區展開房地產稅改革試點工作，徵稅對象包括居住用、非居住用等各類物業，試點期限為五年。部分地區的住房價格因應出現下跌跡象，讓不少人憂心忡忡。

　　然而，正如不少經濟學家都一致認同的，房地產稅有其徵收的必要性。筆者亦認為，本次出台的房產稅改革試點工作，是一個經過謹慎考慮之下推出的宏觀調控政策，對整體經濟有多方面的積極作用，具體可以從幾個方面進行分析：

　　地產泡沫勢必遏制

　　近年內地房地產價格的增速讓人咋舌，甚至大於出口增速，已經嚴重影響社會的經濟活力及整體價值觀。社會上空餘的資金及境外熱錢都熱衷投資房地產以“賺快錢”，導致房市相對於其他行業出現泡沫化。

　　以2018年的數字為例，當年中國的廣義貨幣總量(M1)為170萬億人民幣(約24.6萬億美元)，當時的外匯儲備為3萬億美元，房地產總值則為65萬億美元；而目前已落成商品房面積為實際需求的2倍。根據牛津經濟研究院的估計，中國房地產的空置率介乎13%至22%。可見，內地的房地產相對過剩問題頗為嚴重，對房地產泡沫的遏制勢在必行。

　　先試後行合時合理

　　擴大試點的時機，選得十分巧妙。自上海及重慶兩個城市成為首輪試點已經10年，相信中央已經初步累積了足夠的經驗開展下一階段工作。

　　而根據國家統計局10月20日發佈的數據，9月份中國70個城市新建商品住宅價格指數平均環比漲幅為-0.1%，為2015年5月份以來首次出現負值，樓市或會下行。另一方面，根據各大金融機構或經濟學家的分析，美國極有可能於明年加息，美元走強或會使內地部分企業大量兌換美元以償還美債，而外資亦會轉向美國市場。

　　在此時宣布開徵房地產稅，是通過宏觀調控錯開房地產泡沫及美元走強兩個金融震盪因素帶來的影響，讓兩者造成的後果更為可控。

　　因城施策方法靈活

　　中央為房地產稅改革試點設定了5年的期限，表示起碼要經過5年的緩衝期，才會在全國範圍內普遍推行。而針對試點城市，中央亦給予地方政府充分的自決度，“因城施策”地針對當地情況靈活制定房產稅徵收細則。這樣做一方面保證了房市的平穩，另一方面亦會透過有代表性的試點城市在不同具體政策之下的施政成果，得出效果更佳的最終徵稅方案。

　　盡量縮小貧富差距

　　目前，對於未擁有房產的人，財富增值的難度較大，且手頭所擁有的現金會隨著社會整體財富增值而貶值；對於僅擁有自住物業的人，雖然帳面財富有增長，但是卻較難將財富套現；而對於擁有多套物業的人，財富的增值是前兩者的數倍乃至數百倍。在這種情況之下，窮人愈窮、富人愈富的“K”字型經濟會進一步擴大貧富差距。

　　這明顯與國家強調“共同富裕”的大前提不相符。在房產稅實施之後，累進制房地產稅會讓擁有自住物業以外房產的投資者對“炒房”起到有效的抑制作用；再配合向普通大眾傾斜的退稅條件，可以真正達成“房子是用來住而不是用來炒”的結果，是對貧富差距進一步擴大的有效手段。(作者是香港經貿商會會長)